• 28/02/2018
  • Lockey

Entenda a responsabilidade civil do proprietário de imóvel



Colocar o seu imóvel para alugar é um ótimo investimento, mas é preciso conhecer a responsabilidade civil do proprietário de imóvel. É ela que define os deveres e obrigações do dono, mesmo quando a propriedade está locada.

São várias as situações definidas por essa responsabilidade: em caso de danos ao bem, quem paga a conta? E se a casa precisar de reforma? E se o seu apartamento causar algum problema ao vizinho?

Para responder essas perguntas, preparamos este post, explicando os principais pontos da responsabilidade civil na relação entre proprietário e inquilino. Confira!

 

O que é responsabilidade civil do proprietário de imóvel alugado?

 

Primeiro, vamos explicar o que significa “responsabilidade civil”. Ela define, basicamente, que uma pessoa tem a obrigação de reparar os danos causados a outras. Nos casos de locação de imóvel, as obrigações de cada parte são definidas pelo contrato e pela lei do inquilinato.

Dessa forma, a responsabilidade civil do proprietário de imóvel define em que casos caberá ao dono reparar os danos causados e pagar a conta, e quando essa obrigação será do inquilino.

 

Quais são as obrigações do dono do imóvel?

 

Ao decidir locar o seu imóvel, o dono deve cumprir os deveres previstos na lei, como entregá-lo em bom estado para moradia e emitir recibos de pagamento ao locatário, mantendo a boa relação entre inquilino e proprietário.

Algumas obrigações tratam dos danos ao imóvel e os causados a outras pessoas por ele, indicando quem deve arcar com os custos para solucionar o problema.

Os problemas do imóvel que já existiam antes da locação devem ser arrumados e pagos pelo proprietário, para que ele ofereça boas condições de moradia para o inquilino.

Por outro lado, se esses problemas acontecerem após a mudança, o morador deve arcar com os custos e providenciar o conserto, principalmente porque uma das suas obrigações é devolver o imóvel em boas condições ao final do contrato.

 

Danos causados a outras pessoas

 

E como ficam os problemas causados a outras pessoas? Quem paga a conta? Geralmente, aplica-se a mesma regra dos danos ao imóvel: se for um problema anterior à locação, o proprietário paga, senão, a responsabilidade é do inquilino. Porém, existem algumas variáveis.

Mesmo que o contrato também deixe claro essa regra, em algumas situações específicas, o proprietário poderá ser responsabilizado civilmente pelos atos e danos causados pelo locatário. Isso acontece pela chamada natureza propter rem das obrigações do dono do imóvel.

Certo, mas o que isso significa? De acordo com essa regra, o único requisito para que o dono do imóvel tenha responsabilidade sobre os danos causados pelo seu bem é ser proprietário.

Sim, parece confuso, mas é bem simples: em caso de uma ação judicial que trate dos danos a terceiros, o proprietário poderá ser responsabilizado mesmo que a culpa seja do locatário. Mas calma: nesses casos, se o dono perder a ação, é possível processar o inquilino para pedir o ressarcimento de todos os valores gastos.

 

Despesas de condomínio

 

Em relação aos condomínios e à cobrança de mensalidade, a lei também traz algumas regras: as despesas ordinárias são obrigação do inquilino. Elas englobam os custos necessários para a administração e a conservação, como serviços de limpeza e energia elétrica.

Já as despesas extraordinárias — aquelas voltadas para a manutenção, como obras de reforma, pintura de fachadas e fundo de reserva — são de responsabilidade do locador. Para evitar problemas, o ideal é solicitar que a cobrança dessas taxas seja feita separadamente, facilitando o pagamento correto.

Vale lembrar, ainda, que, quando o imóvel estiver desocupado, o proprietário tem obrigação de arcar com o condomínio normalmente. O fato de o imóvel estar vazio não tira a sua responsabilidade em relação ao pagamento, pois ela decorre da propriedade do bem — de novo, por causa da natureza propter rem.

 

E como ficam as reformas feitas pelo inquilino?

 

Um assunto que traz bastante dúvida são as benfeitorias feitas no imóvel — aquelas pequenas reformas e alterações que o locatário faz para melhorar a residência, posteriormente, solicitando o reembolso das despesas. Mas será que é dever do dono do imóvel pagar essa conta?

Para responder essa pergunta, primeiro, precisamos separar os três tipos diferentes de reformas: as necessárias, as úteis e as voluptuárias — também chamadas de voluntárias. De acordo com a lei, elas funcionam da seguinte forma:

 

Benfeitorias necessárias

 

Quando a reforma precisa ser feita para manter o imóvel em boas condições para a moradia do locatário, ela é considerada uma benfeitoria necessária. Sem a execução dessas melhorias, o inquilino não poderá continuar morando no local.

Quer entender melhor? Separamos dois exemplos:

 

  • se uma chuva ou ventania destelhou o imóvel, é fundamental trocar as telhas imediatamente para evitar danos à propriedade e ao locatário;
  • se forem constatados problemas estruturais, de antes da locação, eles devem ser solucionados para que o inquilino continue morando na residência com segurança.

 

Benfeitorias úteis

 

São aquelas reformas que têm utilidade para o imóvel, aumentando ou facilitando o seu uso, mas não são necessárias. Ou seja, sem essas benfeitorias, ele continuaria servindo para a moradia do inquilino, mas elas são úteis para melhorar essa experiência.

Veja alguns exemplos:

 

  • colocação de grades ou telas nas janelas para trazer mais segurança;
  • colocação de divisórias para criar um cômodo e melhorar a utilização do espaço;
  • construção de uma garagem coberta para carro.

 

Benfeitorias voluntárias

 

São as reformas que buscam melhorar a aparência do imóvel, mas não o aumentam ou facilitam o uso para moradia, mesmo que tornem a habitação mais agradável ou tenham um valor elevado.

É simples — elas são, basicamente, aquelas reformas feitas com fins decorativos ou recreativos, para aumentar as opções de lazer do morador. Quer exemplos? Olha só:

 

  • obras de jardinagem;
  • construção de uma piscina;
  • colocação de uma banheira de hidromassagem.

 

Percebeu a diferença? Pois bem, para cada tipo de benfeitoria, há uma previsão diferente pela lei, mas, em regra, funciona assim: as necessárias são obrigação do proprietário, ou seja, o inquilino não precisa de autorização do dono para fazê-las e tem direito de ser reembolsado.

Em relação às benfeitorias úteis, a situação já muda. Elas podem ser feitas pelo inquilino, mas só serão reembolsadas se devidamente autorizadas pelo proprietário. Já as reformas voluntárias também devem ser autorizadas, mas não são indenizadas pelo proprietário, pois foram feitas por vontade do locatário.

Nesses casos, usando o caso da banheira como exemplo, o inquilino poderá retirá-la para instalar na sua nova casa após o fim do contrato, tendo em vista que não receberá o reembolso, mas o banheiro do imóvel deverá ser entregue nas condições estipuladas no laudo de vistoria.

Vale lembrar que essas regras estão previstas na lei, mas nada impede que elas sejam negociadas no contrato de forma diferente na hora de alugar o imóvel, conforme a vontade das partes.

Pronto! Agora, você já sabe o que é a responsabilidade civil do proprietário de imóvel e em quais situações o inquilino poderá ser responsabilizado pelas ocorrências.

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